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2007年8月

2007年8月30日 (木)

瑕疵など面倒を考えれば一流メーカーが良い

家を建てるときには、色々な事が起こります。
単純なミスから、取り返しの付かないことまで多種多様です。

なるべくそうはならないように、と設計段階からチェックすると思います。
マメな人ほど竣工後のトラブルは無い(打合せでキッチリと考えられているので)と言えますが、それでも起こらないわけではありません。
ましてや面倒臭がりの家庭はなおさらです。
打合せでよく聞いていないだけだったかもしれないのに不具合だと怒ったりする事もあるようです(^^;

ミスも色々。
判っていて図面でも認識しているのにイメージが追いつかず実際に作った後で使いにくいと気づく場合、設計者が無知で施主には判るはずも無く作り込まれる場合、大工さんが図面通りに作れなかったり、設備や工程間の引継ぎが上手くいかず(日程のズレも)施工ミスや施工忘れが発生したり。
引渡し時にも問題を引きずり、値引き請求や弁償でゴタゴタしているのも見た事があります。

何もなく全て順調にいくことの方が珍しいと思っている方が気楽です。
こんな事を聞くと面倒でやっていられないと思う人もいることでしょう。
そのような人には多少金額は高くなっても、所謂一流ハウスメーカーで依頼する事をお勧めします。

まず、設計のノウハウ(建築例)が沢山あり、CADツールも最新をそろえており耐震性なども誰が設計しても悪いものはできない。自由度は設計士+工務店よりも落ちますが、確実です。
次に、何かあったときでもバックボーンがしっかりしているので、比較的対応が早くて良い。
クレーム対応は本当に早いと思います。
アフターサービスがしっかりしている点も重要です。
数ヶ月、半年、1年、3年・・としっかりチェックします。これで稼ぐ狙いもあるのでちゃんと知らせをくれてやってくれます。継続保守で金はかかりますが安心です。

最後になんと言っても瑕疵の際の対応がすこぶる良い、という事です。
小さいところだと引渡し後は下手すりゃとりあってもらえませんよ。
ハウスメーカーはここも対応が良いです。
どうしようも無い瑕疵があった例があり(部分的に全てやり直し)、その時に全部綺麗に施工しなおした上に建築代の値引きという事で数割(!)割り引いていました。
通常瑕疵をゴネても修理費以外何も出なかったり、裁判に勝っても慰謝料としては50万円程度上限くらいしかでません。ひどければ補修もされない例もあります。

一流ハウスメーカーは本当にこのあたりは安心だと言えます。
ただしやはり広告料等で建築費は高いので、付加価値に払うのだと割り切って下さい。
それは嫌だという方は、サポートは自分の頑張りでカバーするということで安く済ませるのも手でしょう。
マメな人は良いと思います。あるいは、何かあっても文句は言わない人ですね。

一生ものの買い物なので悩むと思いますが、参考にしてみてください(^^)

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2007年8月24日 (金)

収納は少ない方が良い

あくまでも私の意見です。(いつもですが・・)

家を建てるときに収納を考えると思います。
まさか無い家は無いでしょう。
この収納は床面積の10~15%あると良いと言われますが、やたらと多い方が良いとばかりに大きく作る人がいます。
天井上収納とかも使って、どんだけ荷物があるんだって家族も。

実際、多趣味だったりで荷物が多い家庭もあるので判らなくもないです。
しかし、現時点で持っている荷物を全部収めて、更に余裕があるくらい、って作ろうとしているのであればSTOPをかけたいところです。

歳を取れば取るほどに傾向が強くなるのですが、殆ど使わないものを保管しておく癖を早めに無くすべきだと考えます。
引越しの時が良いチャンスなのです。
なのに収納を沢山作ってしまっては、とりあえず持っていこうとなるに違いありません。

二世帯の場合、親がその傾向が出てきます。
捨てられない、というのです。
無理やり捨てるわけにもいきませんが、ほぼゴミ(失礼)のようなものを沢山持って移動するわけです。
整理している間は懐かしかったりしますが、引越しが終わればまた押入れの肥しですよ(^^;

収納は小さく作りましょう。
入りきらないものは思い切って処分したりヤフオクで売ったりして下さい。
今後何か買う時には、何かを捨てる習慣を付けましょう。
どうしようもなくなれば物置を置いて対処すればよいです。

その分、部屋や庭の面積を広く取って、シンプルでゆとりの感じられる家にしましょう!
古いものを取っておくのは頭の中の記憶だけで十分です。
モノで感慨に耽るのはあまり建設的とは感じませんし。

私は(冷たく感じるかもしれませんが)、思い出が感じられるものでも結構すぐに捨ててしまう方です。
もちろん最初からそうだったわけではなく、ある時からそうした方が良いと思い、少しずつ整理してきた結果です。

確かにたまに見たり見つけたりした時に思うところがあるし懐かしいのですが、時間が止まって立ち止まってしまいます。
たまにだし良いようにも思えますがそれは頭の中に留めておいて、本を読んだり新しいことをしたいと思ったのがきっかけです。
最初に捨てる時には勇気が要りましたが、なくなってしまうと意外とすっきりしますよ(^^)
(メールがHDDクラッシュできれいサッパリ消えてしまうようなものです。消そうかどうしようかと思いつつ、多量に溜まるメールが一気に消えてしまって元に戻らないので、諦めが付くと同時に、次からはこまめに整理しようと思ったりします。それと同じようなものですかね)

ただ、子供の思い出の品となると話は別ですね(^^;
写真とか絶対に無くしたくないので、デジカメからPCに落とすと同時にバックアップを取ります・・。
物も捨てにくいですが、ずっと取っておくと場所がなくなりますので心を鬼にして整理しようとおもいます(^^
思い出は思い返す暇がないくらいにこれからもっと作ればよいのですからね。

話が横道に逸れましたが、ともかく必要以上に収納を作る必要が無い、というのが私の意見です。
ハウスメーカーによっては広めにしておいた方がいいですと、15%程度も収納を入れた設計をしてきます。
良さそうに見えますが、絶対に要らないものが増えますよ!

参考にしてみて下さい(^^)

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2007年8月21日 (火)

持ち家?借家?

今日は二世帯住宅とは関係なく、一般的な話です。
若いうちは親元を離れたらまずはアパートなどの借家に暮らすと思います。
そのうちマンションか一軒家を購入しようというのが私も含め、郊外に暮らす人の普通の目標だと思います。

しかし、都会の人に多いようですがかなりの年齢になっても借家のまま暮らす人が増えているようです。
定年後にでもよそに家を買うつもりでそうしているのでしょうかね?

私の考えとしては家は持ったほうが良いと思っています。
できればマンションではなく、土地も含めた一軒家を。
一生借家の賃貸料を払って暮らしていけるのかどうか?
持ち家であればローンを終えれば基本的には金はかかりません。
土地もあればいざとなれば財産代わりとなります。
マンションは老朽してきたときの価値が不明なのが気になります。

私は借家、アパート、マンション、一軒家の全てを経験してきています。
ただし、マンションは雑然としていて近所づきあいしないと居辛くなるようなところでしたので、ライオンズマンションみたいなのとは違うと思います。
借家が楽(に思えるのは)近所や地域に対する密着度を感じずに住むので責任が少ないところですね。
地域の人々もアパートの住人は除外して考えますので、そのあたりの気は楽です。

逆に一軒家は地域との共存がポイントです。
近所の人次第というところもあります。
なるべく近所の集まりには顔を出したりしてスムーズな人間関係を作っておくと将来が楽になると思います。
マンションはいろんな人が集まりますので、住人で役を決めたりして運営していくようなマンションだと結構面倒です。
考え方や暮らし方もさまざまな人がいました。子供の喧嘩に親が出てきた事もありました(^^;
なので、衝突もあったり、我慢しないと上手く付き合っていけなかったりと、入れ替わりは激しかったですね。
もっと高級マンションだと隣人も知らずに過ごせそうなので良いのかもしれませんが、それで良いのでしょうか?
なんだか味気ないですね。

やはり、一軒家を建てましょう!
頑張ってローンを早期返済して 将来の安泰をめざしませんか(^^)

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2007年8月18日 (土)

普通に建てるのが無難です

家を注文で建てる、となればやはりいろいろと手を加えたいものでしょう。
またそうしたい人だからこそ注文住宅を選ぶのだとも言えます。

寝室の装飾に懲りたい、階段スペースを豪華なものにしたい、風呂をリゾートのようにしたい、庭でバーベキューできるようにしたい、などなど考え出せばきりがないでしょう(^^)

建物そのものの見栄えもあるし駐車場や外構にもこだわりたいですよね。
でもいろいろと実現するには費用がものすごい事になる事に気づき、諦める部分が出てくるものです。

私が家を建て終わって思うのは、あまりに変な(?)ものは、多少は良いけど、あまり作らない方が良いということです。
素人がかじったような知識であれもこれもと作り込もうとすれば必ず住み始めたら変なところが出てきます。

あとは、一生懸命考えてシミュレートした割には意外と使われない機能があったり、新居に移ったらこうしよう!と夢いっぱいで引越しをしても数ヶ月経てば今までと変わらない生活をしているものです。
生活や習慣を一新したいという意思でそうするのも手ですが、浮かれていないかどうかを自分なりに第3者的にチェックするべきです。

二世帯だと更に夢膨らんだ人が増えるので、したいことの数が増えます。
親のしたいようにとすべて実現させるのも危険ですね。
ある程度は一級建築士の設計に任せましょう!
二級だとどうかな?一緒な気もしますが、私の知っている二級建築士はいまいちでしたので、やはり一級の方がいいなぁ。。

あるハウスメーカーは、私たちの言った案を次回の打ち合わせではそのまま作りこんできました。
でもそれでは住むためにはどうなのか?と不安になってきたのは確かです。
結局そこでは断りました。
意見を聞きつつも、そこは無理とかこうだとダメだとかの経験上の意見や提案ができる設計士がいる事が重要だと思います。そういう方さえいれば、あとは好きな意見をぶつけても大丈夫だと思いますので。

でも、普通の家がやはり暮らしやすいですよ(^^)
自己満足できればなんでも良いのですけどね。
家族全員の満足に向けて、これから建築するあなた!頑張ってください!

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2007年8月16日 (木)

ポジティブシンキング

親との同居。
嫌な人もいるでしょう。
積極的にそうしたいと思う人は、かなり親とベッタリな人だけじゃないでしょうか?

私も一緒に暮らしたい!と思っていたわけではありません。
状況が状況なのでそうせざるを得ない部分が大きいからです。
でも好きなようにできないから嫌だとは思いません。
思い通りではないけれど、嫌ではないということです(^^;

どういうことかと言いますと、親と住むとなった以上は親と住む事のメリットのみを考えるようにしたということです。
あるいは、そう思えるような二世帯住宅作りをしようと思想の転換をしたのです。
嫌々に住宅設計の打ち合わせをしても良い環境ができるわけがありません。
単世帯での暮らしも思い描いていたとしても、同居の可能性が強まってきたあたりから切り替えて、どうせ二世帯住宅に暮らすなら良い家を建ててやろう!と思いました。
妻にとっても親にとっても良い環境になるように、個別にも皆を集めても、お互い見えないところでもわざと見えるようにでも色々と私が使い分けて話を聞く事で本音とリラックスした雰囲気で考える場を提供できたと思っています。

このおかげか、一緒に住み始めてからのトラブルはひとつもありません!!(自慢です)

OPENに話し合うばかりが能じゃなく、かといって個々に話を聞いて調整するだけでもだめで、個々の本音とどこまでなら譲歩できるか我慢できるのか、をきっちりと見極める必要があると思うのです。
それが子世帯の実子(大抵は旦那。マスオさん状態であれば奥さん)の役目だと思います。

そこをいい加減にしたり、嫌々ながらに諦め半分で考えていると後々に必ず問題となります。

よーく考えてみてください。
子を見ててもらえたり、相談できたり、干渉はあるもののメリットもいろいろありますよ(^^)
親が健在のうちに親孝行をしておきましょう!

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2007年8月14日 (火)

注文、建売り、はたまた中古?

家を買いたい!
と思って真剣に考える際に、既に持ち家である場合には建替えもありますが、普通は新築を注文で建てるか建売り物件を購入するか、あるいは中古住宅を購入すると思います。

単世帯でも色々考えると思いますが、二世帯の場合には更に慎重にならざるを得ないにも関わらず、案外と選択肢が減ってきます。

というのも、建売りでは二世帯が殆どなく、中古だと希望通りの物件が殆ど見つけられないからです。
大方は注文住宅にならざるを得ないと思われます。

それでも、近年は親と暮らす比率が高まってきつつあり(少子化とパラサイト、親の高年齢化も)、これからは建売りでも二世帯対応が増えてくることは予想できます。

注文住宅は好きに建てられるというのが最大のメリットですが、そこが逆にデメリットにもなる事があります。
よく研究もせず、シミュレーションもせずに提案した事が、次回の打合せ時に図面に落とされてくる事がよくあります。
そう何度も図面変更をするものではないので、その方向で流れてしまったり、その時は良いと思っても実際には必要のないもの(間取りだったり意匠だったり)ができあがります。

それを避けるためには、注文住宅を建てる世帯の方々は長期に渡る根気が求められます。
家族中が飽きっぽい場合には、ある程度の諦めと設計者に全てを委ねて文句を言わない決意が必要となります。
それができないなら、ちゃんと考えて打合せをするか、中古や建売りを探すべきです。

また、仮に打合せ途中で全面変更したい!と思ったら営業や設計に悪いと思わずにきちんと伝えるべきです。
嫌がる顔をするなら、そのメーカーを検討から外す勇気も必要です。

他人の建てた家もマメに見に行きましょう。
良いと思うところを書き出して下さい。
でも、ここで注意は良いポイントを全て取り入れようとしないことです(^^;
あれもこれもと詰め込むとメチャメチャになりがちです。
どんなスタイルが良いのか?の方向性を決めるのが重要です。

中古住宅は、タイミングです。
良い住宅が住人の転勤や都合で売りに出る場合がありますので、いつもチラシや情報を見ておく必要があります。
新築よりもかなり割安であることは間違いありませんので、そのくらいの努力をする価値はあります。
完全分離か否かをはっきりと決めているとなかなか出てこないかもしれませんので、安かった分、購入後にリフォームという手も検討してみましょう。

色々考えて、なるべく後悔のない二世帯LIFEを送られることを願ってます!がんばりましょう。

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2007年8月11日 (土)

住宅ローン控除の付替え

このブログを見た人にだけ、情報です!

まあ政府広報をちゃんと見てる人には判っていることですが、住宅ローン控除は所得税からの控除となります。

今年から所得税が減り、代わりに住民税が増えていますので控除額が満額になる可能性がこれまでよりも増える事になってしまいます。

何もしないとそのまま損になります。
二世帯住宅の場合には、持分比率を親子や夫婦で分けることで控除額を分配する事ができますので、所得が妻にもある場合などは分けると満額になる可能性が減って控除額で得をする事になります。
特に親も扶養に入れている場合等では控除額がすぐに満額になってしまいますので、できれば妻と分け合う方が良いです。

これとは別に、今年からは所得税そのものが減っていますので控除額そのものがすぐに満額に達してしまいます。
さてどうするか?
特済措置として満額に達した場合に確定申告で申告することで超えた分を住民税に付替え申請をする事ができます。

ここについては各市町村に確認する事になっていますので、詳細はお住まいの市区町村役場に聞いていただきたいですが、確定事項を書いておきます。

とりあえず、今できることはなく、年明けに動き始めれば良いと言うことです。
源泉徴収をもらい会社などでの年末調整の結果を見て、満額に達している場合にのみ確定申告をすることになりますので、その時に再度市区町村に方法を尋ねる事になります。
なので、気付かない人はそのままですし、仮に気付いても額が小額の場合には確定申告書類を提出する手間との兼ね合いになりますね。

このブログを見かけた人だけでも得をして欲しいので、考えてみて下さい。
住宅、住まい、二世帯などについて何でもよいので書き込んでいただければ、必ず反応しますよ!

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2007年8月 8日 (水)

長く永く綺麗に保つために

二世帯住宅に限らず、家を建てて住み始めた瞬間から老朽化は始まっています。

なるべく大切に住んで長く綺麗にしていこう! と決意するのも束の間、数年もすると適当になってしまいがちなのです。
5年10年と経つとボロが出てきて補修の必要も出てきます。
これはある程度仕方のないことです(^^; 
数十万~百万円は準備しておきましょう。

それでも定期的なメンテで保つことができる事もありますので、数例挙げようと思います。

まず、エアコンのフィルタ。
これは業者の人に聞いて頻度は低いですが定期的にやっていますが、2週間に一度は掃除機(先っぽを抜いて筒にした状態)で埃をマメに吸う、ということです。
私は四半期に一度ですが、それでもかなり綺麗に保てます。
仕上げにエアコンクリーナーをスプレーしておきます。

次は床掃除。
これは、普段からの固く搾った雑巾での水拭きが最も効果的なようです。
WAXもツヤや感触が良いですが、無垢材であれば水拭きと乾拭きをできるだけ頻繁にやりましょう。

油汚れは冷めないうちに拭き取ってしまうスピードが重要です。
たまにクリーナーで掃除すればいいや、と思っていてもなかなか取れなくなってしまいます。
力を入れすぎて擦って良いことはあまりありません。

パイプや排水口の汚れもマメに取るべきです。
ぬるぬるになったとしても嫌がらず、手で触りながら掃除する事をお勧めします。
トイレも同様です。手を入れて洗えるほどに磨き上げる気合が大切です。
ブラシと洗剤に頼ると実際には落ちていない汚れが案外と多い事に気付くはずです。
また、手で洗うメリットは、綺麗に使おうという意識が自然と出てくることです。
私が中学生時代に毎日の掃除をトイレも全て手でするように、と教えられたのが良かったと思います。
変な使い方してる奴に掃除当番がいつも怒ってましたから(^^)
当然、トイレ掃除当番を経験した人はどこのトイレも綺麗に使うようになります。

あと、綺麗に保つための最大の秘訣は水をすぐに拭き取る事です。
風呂、トイレ、シンク、洗面所などです。
実は、前の家では改築で風呂と洗面を付けたのですが、拭き取る事をしておらず、気付いたら鏡や陶器が水垢の筋が付いていました。
クレンザーで取ろうとしてもなかなか落ちず、擦りすぎて傷が付きそうな感じです。
結局最後までは取りきれず使っていました(^^;

それを踏まえて、新築後の家では最初から毎日寝る前に全ての水周りを拭き取る事にしました。
面倒なのですが、慣れるとなんてことはなくなります(^^)
その甲斐あって、4年~5年経つ今でも新品同様な輝きのままです。
長時間家を空ける時も同様に拭き取って出かけます。
かなり潔癖のように感じると思います(私もあえて周りには言いませんし)が、間違いなく綺麗に保てる方法です。

水垢は結構すぐに付きます。
これを防ぐにはマメに拭くしかありません。
高級ホテルでもルームメーカーは毎日拭いています。
何か薬品を使うのではなく、乾く前に拭く! これしかありません。

食器などの茶渋などの汚れにはなんといっても、"激落ち君"でしょう。
食器だけでなく、ステンレスや陶器類にも効果的なので、カッターで切る大きいタイプのを買って保管しておくのが良いでしょう。

革製品は四半期に一度は掃除機で大きなゴミを吸い、クリーナーで拭きあげた後、保湿クリームを塗りこみます。
ニベアなどでも良いそうですが、私は一応革製品用というクリームを使っています。
白いソファーもあるのですが、いまだに汚れも付いていません。
(クリームのおかげで汚れが付いてもすぐに落ちます)

残りは普通の掃除機での掃除と隅を丸く掃かない心がけだと思います。

パイプマンや風呂釜ジャバのような化学清掃剤にも頼らざるを得ないところもありますが、基本は雑巾併用の手拭きでしょう!

面倒だと感じると思いますが、騙されたと思ってやってみて下さい。
人を迎えるのが楽しみになりますよ!!

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2007年8月 6日 (月)

住宅営業担当のモチベーション

ハウスメーカーで家を建てるときには、大抵の場合には営業担当が付くと思います。
メーカーで選ぶ場合もあるでしょうけれど、その担当次第では断ったりすることもあるでしょう。

余程慣れていなかったり人としておかしくない限り、営業担当はやる気があってこまめに動いてくれます。

特に二世帯住宅では親世帯の父を持ち上げつつも母や子世帯の妻の要望を聞いたり、細かい気配りや提案をして良い営業、良いメーカーを売り込んできます。

本当に住宅が好きでたまらなくて、客の家一軒一軒を自分の事のように真剣に考えてくれる人も中にはいると思いますが、実際にはそのモチベーションは営業の成功報酬です(^^;

会社により内訳は異なりますが、契約成立時と引渡し時に合わせて建築価格の約1~3%を手にする事ができます。例えば、契約成立で0.5%、最後まで進んだら残り1.5%の合計2%だとして、建築費用が5000万円だとすれば100万円が収入に加えられます。
同じ値段の家を年間10棟売り上げれば固定給+1000万円ということです。

大抵は残業代はなく、メーカーによっては営業に使う自家用車のガソリン代等を全て会社支給だったりもします。
休日の私的利用分も会社がもってくれるというおいしいメリットもあったりするようですが、逆に言えば休日でも客の対応をしてくれよ!という裏返しでもあるようです。

1年に6~8棟売るのが平均的な営業者の成績のようで、2桁売れば頑張った方だという評価みたいです。
年間に殆ど売れないとすると基本給だけになるので家庭がある人は大変でしょうね。
売れる人は紹介紹介で縁が広がり、20~30売る人も。給料+2千万てとこですね。
あるいは、金持ちを担当して数億円の家でも建てたらそれだけで数百万です(^^)
飛び込みを狙うのは最初の数年で、あとは紹介で次から次へと客が入ってくるようになるのが良い(楽な)営業方法のようですが、なかなかその域に達するのは難しそうです。

ということで、営業担当はこれだと思った客には本腰を入れて頑張ってくるものなのです。
タイプは様々ですけどね。強引に推したり、静かに聞きに徹したり、理論で攻めたり。
客である家族との相性もあるでしょうが、その中の役割や力関係でどの営業方法が適当かを判断して使い分けているでしょうね。

客が2世帯の場合、設備も増えますし面積が大きい場合が多いので建築費は単世帯よりも当然高くなる方向です。
同じ一軒でもより高い報酬を得ることができますし、親と子での支払いになったりしますので案外財布の紐が緩くなりがちなので、営業担当としては逃したくありませんので必死です。

契約成立すると、さっぱりと営業担当が姿を見せなくなったりするのもこのためなのです。
釣った魚に餌はやらない、と言いますか、次の客に移るわけですね。

これをふまえて、契約まではとにかくワガママで良いと思うので不安材料、質問、価格交渉などを頑張りましょう!
自分の家の建築費の一部がその担当に入るのです。
悪いかなぁとか思わずどんどん働いてもらって、良い条件を出したメーカーと契約をするようにして下さい。
夜遅くまで頑張っていたり、模型や資料を手にマメに訪問してくるのもついつい感心や同情をしてしまいそうですが、内容を良く見て下さい。

内容が同じであれば、担当の人柄もあるとは思いますが、家を建てるのは大工です(^^;
アフターフォローは専用の部署です。
営業は契約までの条件出しがメインの仕事です。
人に左右されず、メーカーの社風、建築の内容や設計変更等に対する真剣な対応度などできちんと判断すべきだと思います。
もちろん、この担当にだったら儲けさせても良い!という事で決めるのも有りだとは思いますが、契約後には疎遠になってガッカリしないようにして下さい。。
もっとも、その後の紹介もありますので、建築後も頻繁に顔を出して繋ぐ人も多いですので人柄で選ぶというのも間違いではないのかもしれません(^^)

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2007年8月 3日 (金)

瑕疵、建築ミスへの対策

建築には大小様々なミスは付き物だと思っています。

特にその場作業となるユニット工法以外の場合には、修正も手軽な反面、ミスも起こりがちです。
大抵は大工さん自ら気付いて直すのでしょうが、たまに現場の監督さんチェックであったり、施主の訪問時に見つかる事もあります。

完全なミスでない場合もありますが、図面では判らなかった不具合を現場調整でやってもらったりもできますので、できるだけ頻繁に建築現場に図面を頭に入れた上で足を運ぶべきです。
私もいくつかの現調修正のお願いとミスの発見をしました。良かったと思います。
そんなの苦手だとか言ってる場合ではありません。
今後住む家なのです。自分がやらずして誰がやりますか?

さて、あまり考えたくない事ですが、重大なミス(瑕疵)が起こることがあります。
この対策としては、上述の通りくまなく見て回る事が未然に防ぐ手立てになりますが、それでもチェックしきれないところが出てきます。
私が提案する最も有効な方法は、全て写真に撮る事です。
屋根裏、床下、壁内、全てです。重要だと思う思わないは考えず、とにかく撮っておく事を勧めておきます。

なぜなら、瑕疵が起こった際の重要な証拠になりうるからです。

建築が終わって、現場監督付き添いの施主チェックが終わり引渡しが完了したとして、何か問題が起きたとします。
当然、ハウスメーカーは直す部分はきちんと直してくれます。
が、お詫びとしてはかなり重大なミス(工事期間が長期で普通に暮らせない)でも慰謝料としての額はしれています。
良くて100万円、通常50万円以下でしょう。
もちろん新築なのにその間は人も呼べませんよね、格好悪くて。近所からもバレそうなのにです。

新築だ!と喜び勇んで住み始めた途端に壁や天井や床を壊さなければならない程のミスが出た悔しさ、想像できますか?
その状況でも50万そこそこの提示しかないのです。
明らかにメーカーのミスなのに、です。

しかし、考えようによっては引渡し後だから50万でも出してもらえるとも考えられます。
引渡し前なら修正で片付けられてしまうでしょうから。

さて、50万円程度だとするメーカーの言い分としては、仮にこれを裁判に持ち込んで施主が勝ったとしてもメーカーに求められる慰謝料がその程度が上限だからです。
おかしな部分を直した前提で、気持ちだけの整理という事になるので、どれだけ悔しくてもそんなもののようです。

じゃあ泣き寝入りでしょうか?
否、実は証拠として写真を残しておくことがここで重用になります。
今はメーカーにとっては不幸な事にインターネットの時代です。
ブログやHPでこの写真を簡単に公開してしまうことができるのです。変な対応をしてそれを公開されて、評判を落とす事が最も怖いようなのです。

建築日記のような形で頻繁に更新し、営業担当にもそのブログを教えておいたりする事も予防策のひとつとなります。
変な事があればすぐに広まってしまう恐怖があるので、チェックをしっかりするようになります。
大工さんとの関係をおかしくしない程度に抑えるのが難しいところかもしれません(^^;

瑕疵が起きた際、その部分を写した中に証拠となるものが写っていれば、世の中に公開されてしまう、と思わせる事が重要です。
そうなると、何も言わずとも慰謝料は上がって来ます。
もしもこれでもラチがあかない場合には、写真と文章をメーカーの顧客対応部署か社長に送りつけると決定権のある人がすっ飛んで来ます。
営業所レベルではどうしても動けない部分がありますので、上から行けば誰にとってもスムーズに終わって、楽な決着を得る事ができるのです。

もちろん、そのような事にならないようにチェックするのが最大の目的ですが、写真というのはそれ程に重要なものであるということです。
デジカメのメモリ容量を増やしておきましょう(^^)

もちろん、何もなければ良い思い出にもなるのです!

  参考図書です。
     ↓

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2007年8月 1日 (水)

固定資産税評価額の妙

家を建てると、役人がやってきます。
固定資産税の評価額を査定するためです。
こちらの都合の良い日の予約を取り付けて、家にやってきます。

よく聞くのは評価額をなるべく安くしたいから、と高い家具は買わずにおいたりプラズマテレビやプロジェクタ設備等の高そうな家電も置かずにおく作戦です。
ウォシュレットが評価の対象になるとかで、普通の便座を最初選び、後で付け替えてた人もいました(^^;

私の家を新築した際には、既に1Fにも2Fにもウォシュレットは付いていましたし、リビングにはホームシアターも組んで50インチのプラズマテレビも欧州家具も全て設置した状態で、評価査定を受ける事になりました。

上述の話を信じるとすると、評価額はかなり上がってしまいます。
査定に来たのは二人でした。それぞれに評価額算定資料を手に持ち、家のあちこちを細かく見ながら何やら書き込んでいました。
その資料には細かく査定事項が羅列してあり、材料や面積や個数を選ぶうようになっていました。
図面と実際を照らし合わせて記入していたので、上記の話を思い切ってぶつけてみました。

まず、家の図面を見た段階でほぼ査定額は決まるのだそうです。
あとは、材料(たとえば床材がフローリングとなっているが、実は絨毯ではないかどうか)などを確認しているのだそうです。
なので調度品や家具は査定とは全く無関係で、査定する他人の印象で増減するものでも無いそうです。
昔はウォシュレットは対象だったらしいのですが、今は普通になり無関係との事です。

おおよそ購入価格(普通のメーカーであれば)の6割くらいが評価額になるようです。
その額を元に、固定資産税と都市計画税が算出され最初の3年間は減免措置があります。
3年後は減免はなくなりますが、評価額が減っているため実際には払う額が変わらないか少し増えるくらいになります。
その後は古くなれば土地と違い減り続けますので、安くなっていきます。

中古住宅の場合には、評価額は下がった状態なので税金は安く済むメリットがあります。
しかも床面積の変わらないリフォームでは所有者が申し出ない限り通常は再査定をしませんので、安いままなのです。
なので中古を買ってリフォームというのも一つの手だと思います。

ちなみに3千万円くらいの新築の場合には6割程度の千八百万~二千万程度の評価額となり、固定資産税+都市計画税が規定の割合がかかり、30万円程度となります。が半額の減免措置で3年間は15万程度ですね。
3年経つと減免が無くなりますが、評価額が半額から6割程度まで落ちたとして15~18万円というところでしょうか。
これが毎年かかります。(徐々に安くなりますが)
実際には加えて土地の税金もかかるので、結構な額が出て行きます。
ランニングコストとして忘れてはいけない金額ですね(^^)

とりあえず評価額を下げようと思えば、地域の査定基準に基づいて安い方の材料を選び、設備を減らして建ててから査定後に設置するリフォームを行うくらいの手しかないので、あまち考えない方が良いでしょう。

それよりも、ちゃんと来るべき将来に向けてきっちりと考えた住宅を建てましょう!!

  最近、私が推薦したい本です
      ↓

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